一文读懂：存量房贷利率何时调、怎么调、调多少？

发布时间：2025-04-30　点此：341次

来历：界面新闻

界面新闻记者 | 杨志锦

界面新闻修改 | 江怡曼

　　9月24日，央行行长潘功胜在国新办发布会上宣告，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放借款利率的邻近，估计均匀降幅大约在0.5个百分点左右，这一项方针将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，均匀每年削减家庭的利息支出总数1500亿元左右。

　　该项方针触及千家万户，引起广泛重视，居民也对存量房贷怎么调整、何时调整等问题特别重视。界面新闻记者根据上一年调降状况以及潘功胜的相关讲话来答复。当然，因为存量房贷利率调整作业仍在预备中，相关答复和实践落地状况或许会有收支。

　　1．哪些存量房贷利率能够调整？

　　上一年存量房贷利率调降仅适用于首套房。此外，因为“认房不认贷”的推广，原先界说为二套房，在新方针下适用于首套房确定规范的存量住宅借款也可享受方针优惠，不符合要求的二套房，则不适用于存量房贷利率下调方针。

　　在此次发布会上，潘功胜并没有对调整的存量房贷利率进行限制，估计本轮调整规模将包括二套房房贷利率。

　　2．存量房贷利率怎么调整？

　　关于存量房贷“转按揭”问题，潘功胜回应称：“初期先会在本行内施行，下一步再考虑是否需求跨行转按揭”。

　　因而，估计本轮存量房贷利率调整仍是选用银行与借款人洽谈改变合同约好的方法。

　　其间又分为两种：一是调整存量房贷利率的加点起伏，估计或许采纳“本年调整加点起伏、下一年存量房贷重定价”的战略；二是一步到位，在调整加点起伏的一起存量房贷重定价时刻条件至本年。上一年采纳第一种方法，本年估计也将选用第一种方法。

　　3．存量房贷利率会下调多少起伏？

　　本次发布会对存量房贷利率调整的表述为“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放利率邻近”。比较2023年，调整后的利率从“不得低于原借款发放时的当地利率下限”，变成了“新发放利率邻近”，调整起伏相对更大。

　　根据央行发表，本轮存量房贷利率均匀下降起伏在0.5个百分点左右，但各地不同。

　　新发放借款利率很或许是所在城市房贷利率下限。以上海为例，其时上海首套房新发放借款利率下限为LPR-45BP，存量房贷利率估计调整至该水平。假如购房者2021年7月24日-2023年12月14日在上海购买首套房，其时的房贷利率为LPR+35BP，那么此次房贷利率可下调80BP；假如购房时刻在2019年10月8日-2019年11月20日，其时的房贷利率为LPR-20BP，那么此次房贷利率可下调25BP。

　　而本年五年期LPR已调整的35BP估计在下一年初重定价日下调（此次发布会上，潘功胜宣告7天逆回购利率下调20BP，估计年内五年期LPR还会下调20BP或许25BP）。

　　央行《2024年二季度货币方针履行陈述》发表，到6月末，除北京、上海、深圳3个一线城市外，其他城市首套和二套房贷利率下限均撤销。其他城市上一年存量房贷利率调整后，简直都调整至LPR（加点为0），现在新发放借款利率下限撤销，但报价依然是LPR减点，比方假如某地新发放首套房房贷利率为LPR-70BP，那么当地存量房贷利率可下降70BP；假如新发放首套房房贷利率为LPR-40BP，那么当地房贷利率可下调40BP。

　　此外，二套房贷利率估计也有大幅下降。二套房加点起伏更大，且上一年未归入调整规模，因而存量二套房房贷利率较高。

　　例如，假如购房者2021年7月24日-2023年12月14日在上海购买二套房，其时的房贷利率为LPR+105BP，而其时上海二套房贷利率为LPR-5BP，此次存量利率调整如归入二套房，那么该购房者房贷利率估计将下降100BP。

　　同样地，前述两种状况下，本年五年期LPR调整起伏估计在下一年初重定价日反映。

　　4．此次存量房贷利率何时正式调整？

　　上一年存量房贷利率调整从官宣到正式落地，用了两个多月的时刻，先后阅历央行发布会官宣—央行、金融监管总局正式公告—央行省分行发布首套房利率下限—商业银行公告相关调整规矩—正式调整等环节。

　　考虑到上一年已有相关经历，本年存量房贷利率调整用时估计会缩短，最快10月或许正式调整，慢的话11月份也会落地。

　　上一年调整有几个要害时点：

　　7月14日，人民银行货币方针司司长邹澜在新闻发布会上表明：“依照商场化、法治化准则，支撑和鼓舞商业银行与借款人自主洽谈改变合同约好，或许是新发放借款置换本来的存量借款。”

　　8月31日，央行、金融监管总局发布《关于下降存量首套住宅借款利率有关事项的告诉》，就有关事项进行布置，告诉明晰调整开端时刻为2023年9月25日。

　　9月1日，各央行省分行发布各城市首套住宅商业性个人住宅借款利率方针下限状况表。

　　9月7日，首要商业银行连续发布公告，明晰了存量房贷利率调整的规模、规矩等。

　　9月25日，商业银行会集调整存量房贷利率。

　　和上一年相似，估计在央行、金融监管总局发布正式告诉后，本年央行省级分行还或许会发布辖区各城市新发放房贷利率水平（或许表现为LPR减点），到时不同当地不同居民的房贷利率调降起伏会更明晰。

　　5．后续是否还会对存量房贷利率调整？

　　房贷利率特别新增房贷利率和房地产调控高度相关，在房地产商场过热时，新增房贷利率在LPR基础上加点的起伏非常大，而当房地产商场变冷时，新增房贷利率减点起伏又非常大，导致新增房贷利率和存量房贷利率之间的利差拉大，这在房地产周期变化时特别显着。假如未来新增房贷减点起伏变大，存量房贷怎么处理？

　　潘功胜表明，咱们也在考虑将辅导商业银行完善按揭借款的定价机制，由银行、客户两边根据商场化准则自主洽谈进行动态调整。

　　因而，此次或许还会规划存量房贷利率动态调整机制，即存量房贷利率怎么与增量房贷利率相关联，这也意味着此次存量房贷利率下调或是方针端终究一次一致下调存量房贷利率。

　　从历史上看，存量房贷利率或许下调，也或许调升。比方2009年存量房贷利率下调，但随着宏观经济企稳上升，房地产商场也开端好转乃至过热，新一轮房地产调控趋严，一些当地分支行在2010年4月后提出上调存量房贷利率。终究四大行回应称“四大行总行暂未撤销存量房贷7折利率，是否会撤销7折优惠还得根据其时签定的房贷合同”。

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